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「全住協・とちぎ」第1回春期セミナー
農林水産副大臣参議院議員当協会政治連盟メンバー
国井正幸氏を迎えて

ゴールデンウィーク前半、振り替え休日となる4月30日に、ホテル東日本を会場として「全住協・とちぎ」の第1回春期セミナー・懇親会が開催された。当日会場には一二○名の参加者を集め、来賓には農林水産副
大臣・参議院議員の国井正幸氏を迎えて行われた。前半セミナーの部では賃貸経営に関する各講演、そして後半の懇親会では立食形式で、オーナー参加者と講演者等の交流が図られた。

公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会としての決議文
賃貸経営をめぐる昨今の状況は予断を許さない。消費税率の改正など予測される様々な課題に対して、経営者の声を国政に反映させなければならない。これには一丸となってアプローチをすることが求められる。そのため、栃木県支部支部長の及川征志より、国土交通大臣「冬柴鐵三」氏にあてて、協会としての決議文案が披露された。

○決議文
「公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会は、第三十八回通常総会において協会の使命は賃貸住宅経営者の「経営の安定」と「良質な賃貸住宅の提供」を支援するとともに、入居者に対して「安心」「安全」「快適」な住環境を提供していくことを確認し、ここに6項目の要望を決議する」。決議文に上げられた中で、先課題として以下の3項目が紹介された。「全国に約4千万人近い人々が生活している賃貸住宅利用者は、大半がいわゆる「住宅確保要配慮者」であり、現在の家賃消費税非課税は絶対に不可欠であり、今後とも非課税堅持を維持すること」。及び「住生活基本法における『ストック重視ー良質なものを長く使う』の政策を実現するためには10年単位でのリフォームが重要であり、その為には長期修繕積立金の損金算入や特別割り増し償却制度、又は法定耐用年数の短縮等の措置を講じること」また、「住宅取得控除」と同じく、入居者に対する「賃貸料定額控除」の創設を図ること等の内容が重ねて確認された。

栃木県支部支部長及川征志

参議院議員国井正幸氏
参議院議員国井正幸氏挨拶
「政界入りして早12年、今後消費税率の見直しなどは必須だが、家賃消費税非課税維持など、その調整役として皆様の期待に応えるべく働きかけをしていく。参議院選挙も迫っており、このためにも一丸となった取り組みが大切。一層のサポートをよろしく…」


「全住協・とちぎ」第一回春期セミナー【講演要旨】
アパート・マンションオーナー様のための税制改正のポイント
1.減価償却制度の改正
(1)平成19年4月1日以降に取得する減価償却資産については、耐用年数経過時点で1円(備忘価額)まで償却できる。
(2)平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産については、償却可能限度額(取得価格の95%)まで償却した事業年度の翌事業年度以後5年間で均等償却出来る。
2.買換制度の特例の延長
取得後10年を超える事業用の土地、建物等から、土地、建物、機械装置等への買換を行った場合、譲渡資産の譲渡益について、原則80%相当分について課税の繰り延べが可能となる特例措置を2年間延長する(平成20年12月31日譲渡分まで)。期限内にこの制度を積極的に活用すべきだ。
3.相続時精算課税制度の充実
(国税庁資料・相続時精算課税制度のあらまし)
辻・本郷税理士法人 統括部長 小林 作土ミ氏


賃貸経営のポイント
賃貸住宅経営者は、物件の所有者であると同時に経営者だ。一般の企業では所有者と経営者は分離されている。昔は所有しているだけで経営がなり立ったが現在では駄目だ。全国的に所有物件が常時満室というオーナーは一人もいない。これはバブル崩壊機と期を一にしているが、原因はその時点で需要と供給が逆転したためだ。人口増加は減速したがアパートマンションは20ー30年の耐用年数であるため、一度供給がオーバーすると、状況はすぐ変わらない。
 経営においてはリスクを最小にする必要がある。その為には収入を下げない、支出を上げないことが必要となる。これを調整するのが経営のリスク管理だ。
 平成18年の資料によると、空き室率は全国平均値は20%前後であり栃木県は25%でワースト3に入っている。日本全国で最も低いのは石垣島で、これは供給が抑制されているためだ。
 経営者の心構えとして、リスクは常に存在する、空き室がある状態になれることが重要だ。長期に空き室にしないことが最大のポイントとなる。その為には経営者としての大きな決断が求められる。
 空き室期間としては6ヶ月が一つのリミットだ。これを逃すと1年以上になりやすい。この間に入らない理由を見つけて対策を講じ、事態を改善しなければならない。まだオーナーは入居者がお客様だという意識が低い。選ばれる物件へのアプローチがないと、高いリスクは改善されない。
 入居者に長く住んでもらうことが最大の空き室対策である。入居者が出てしまうと宣伝やリフォーム、手数料など様々な経費がかかり、時には敷金トラブルなどまで起きてしまう。入居し続けるためのケアが大切。
 保険に関して、あまり知られてはいないが、施設損害賠償責任保険の保険料は年間1万円前後(掛け捨て)、低い割に補償対象が広いのでとても有効な保険だ。又トラブルが起きた時は対象が多岐に渡ることがあり、それに適切に対応するためには窓口は一本化している必要がある。保険関係は管理会社を活用
し一元化していることが重要だ。
全国賃貸管理業共済会 副理事長 鈴木 俊一氏


環境性能ブランド「スターハウス」について
賃貸マンション経営の安定化とは何か。建築の分野から提言したい。
 まず顧客に喜んでもらえる商品を提供する必要がある。建物に関してだが、建物の魅力には住み心地がある。これは数字では表しにくいが、生活の音や人
の気配を伝えない、それぞれのプライバシーを守る遮音性が上げられる。新婚の家庭などはコストより遮音性を優先する傾向もあり、それだけでも商品としての需要は高い。
 もう一つの要素は年間を通じて快適な温度を保つ断熱性だ。これは一度体験すると元に戻れないほどの魅力となる。ランニングコストも大幅に低下する。これからはこのような項目をアピールすることが、入居者に選ばれる物件になるだろう。
(株)スターハウス インターナショナル  専務取締役 山 仁氏

今後の予定

「全住協・とちぎ」では、今後、賃貸経営に役立つセミナー、勉強会を随時行なう予定です。
セミナー、勉強会の予定は、こちらのホームページ上でお知らせします。

全国賃貸住宅経営者協会連合会 栃木支部
〒321-0962 栃木県宇都宮市今泉町383  株式会社CIC情報センター  担当:林
TEL:028-627-5900