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| 賃貸経営のトラブル解決方法 |
| 賃貸経営には、様々なトラブルがつきものです。こちらは、実際に全住協とちぎに加盟している賃貸管理会社でおこったトラブルと、その解決法方法をご紹介いたします。 |
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月１回程度で起きている漏水事故ですが、今回の異色のケースのご紹介を致します。オーナー様には、このケースを熟知し、再発防止事前対策をお考えいただきたいご報告です。
事例
キッチン蛇口のチョロチョロの締め忘れで、約２週間の出張中、帰宅後、床が水浸しでした。原因はシンクに食器類があり排水口を食器でふさいでしまった為に、シンクから溢れ出てしまったのが原因です。但し、長期留守の為に大量の溢れに達し、ＤＫ・和室・洋室の床はもちろん、壁も濡れてしまい、自身の損害も大変な損害となってしまいました。
損害は入居者自身の物も相当な被害でしたが、それよりも増して石膏ボード・断熱材・クロス、延いては床下材も大変な復旧工事が必要とされ業者見積もり二百万。ご入居者の保険対応を急ぎましたが、鑑定人が派遣され査定したところ、百万円までの補修保証の鑑定結果でした。不足の百万は家主様加入保険の充当を検討し、了解を得たのですが、結果、加入は総合保険に入ってなくて、火災保険加入のみの為に、保証対象外です。したがって、保証対象外金額約百万円はご入居様の負担と成らざるを得ない結果で、まだ決着出きず、改修工事も出来ずに、ご入居者はシートを敷き生活していましたが、体調崩し、入院してしまいまい、当社では困惑しながら交渉続行中ですが長期交渉となりそうです。又、このお部屋は１階部分でしたので、漏水に気づくのが遅れた事も起因してますが、しっかりと蛇口を確認していればと、残念です。
対応策
管理物件のご入居者とは、管理会社に管理されてる安心感を持ってもらえる様に、機会があれば出来るだけ情報交換・提供していく必要があると、今回の事例で学ばされました。多くの家主様では、火災保険のみの
ご加入が多いようです。この機会に総合保険への切り替えをご検討くだ
さい。今回の件はご入居者自身の問題ですが、あらゆる手段・方法を駆使して当社も強力して解決を急ぎますので、今回の件は早急に改修工事を済ませたかった事例です。
注意すべき点
賃貸物件を経営するに当たって、あらゆる事を想定して置かなければならない時代です。当て逃げで門扉が壊された、屋根の部材が剥がれ落ち通行人に怪我させた。汚水枡の蓋が壊れ近所の子供が落ちて大怪我した（実際にあった事例）等々、総合保険では解決不能な事例も想定し、施設賠償責任保険の加入も必要でしょう。 |
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管理部では、入所者と家主様が良い関係を築くことを目指し賃貸トラブル処理も行っています。
事例
隣人の騒音のクレーム。真夜中隣人が洗濯機・掃除機・歩行音・ステレオの低音響など我慢の限度を超えた音に悩まされています。
対応策
いくら生活音であっても時間が真夜中とか、遅い場合は限度を超えていると考えられます。深夜そうした行為をやめるように注意を促します。そのために、全戸に注意文書配布か、あまりにも度が過ぎてる場合は、隣人に直接、管理部から注意させて頂きますが、後日退去された例は珍しくありません。又、両者が居づらくなり退去の例も起きました。
今後、生活のルール等を記載した“住まいの細則”を作成し、賃貸借契約の締結時、または締結前に配布すると、注意を促すことも必要でしょう。我慢の限度を受忍限度と言う受忍限度とは社会常識から受忍する事が相当と認められる限度のことです。
社会常識から限度を超えていると考えられる事は当社が注意を促します。
中には昼間に妊娠中の入居者が隣人のステレオの重低音に毎日悩まされていた例も当社が柔らかく注意を促し、理解を得られた例。又、定時になると奇声を発するとのクレームも手がけましたが、難無く解決（退去いただきましたが）した例も最近です。
注意すべき点
決して入居者自ら、隣人にクレームしない事でしょう。自らですと高揚してる為に、もつれる事がほとんどです。自治体によっては、音量規制の条例が有ります。
・生活の必要性から発生してる 音か否か
・音の大きさ
・騒音防止策が可能か否か
・騒音防止策は簡単か困難か
・騒音防止策の努力したか否か
・被害を受けている側の健康状態
・被害を受けてる側の音を避ける方法の有無 等々
しかし、やはり管理する当社と入居者との密な関係性が解決の近道でしょう。 |
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３件の駐車場で放置されっぱなしの車が発覚しました。その内、専用駐車場が２件、敷地内駐車場が１件でしたが、専用駐車場の放置者は、長期空きスペースを事前に察知してる様子で、次の契約で判明しています。
敷地内駐車場は駐車スペース以外の空きスペースに放置されていました。全て普通車。即刻警察へ通報し、持ち主が判明したのが１件、陸運局で調査して持ち主が判明１件、残り１件はプレートが無くいまだに持ち主が判明しません。
判明した持ち主に共通してる原因は、知り合いに譲り名義変更を依頼したまま、長期に渡り名義変えされず、譲渡者が税金の支払いも行っていた事実で、譲渡者も困っていたようでした。
当社はこの名義者負担で撤去の依頼をし１台は解決。１台は督促中ですが、又連絡が無い状況ですが、この１台は警察署の追及ですので逃げられない状況でしょう。残念なのは、プレートの外された車。最悪はオーナー様負担にて撤去しなければならない大変な費用が発生してしまいます。管理物件の放置車処理には発生ごとに、処置するまでに多大な時間と労力を掛けて処置を行っていますが、放置自転車同様に、次から次へ発生してくる様に成りましたので、警察の調査に協力をお願いする方向で対処して参ります。 |
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